Ao investir em Fundos Imobiliários tem muitas coisas a serem analisadas, e entre eles temos a vacância.
Quando começamos a nos interessar em determinado tipo de investimento, é comum pesquisarmos o máximo possível a respeito daquele ativo. E nessas pesquisas, nos damos conta de diversos conceitos, que às vezes passam despercebidos, mas que são muito importantes de serem analisados em um investimento.
Afinal o que é isso?
Vacância tem o significado de vago, uma condição ou estado do que não se encontra ocupado ou preenchido. O termo é utilizado para definir desde vagas em cargos públicos, a espaços não locados de imóveis.
A vacância imobiliária é o termo utilizado para mensurar o espaço não locado de um empreendimento ou de um conjunto deles. Imagine que você tem um prédio no litoral com 10 apartamentos para locação. Durante o verão todos os apartamentos estão locados, mas assim que muda a estação, você consegue manter apenas 5 deles com inquilinos. Isso significa que você está com 50% de vacância no seu imóvel.
Neste sentido, quanto menor é a taxa de ocupação dos imóveis, maior é a vacância.
ABL (área bruta locável)
Quando falamos de Fundos Imobiliários a vacância é definida pela ABL (área bruta locável). Ela é medida em metros quadrados e é muito utilizada para comparar dimensões de empreendimentos comerciais em grandes centros urbanos.
Precisamos entender que a área construída é diferente de área locável. Exemplo de um shopping. Se formos avaliar o relatório gerencial do empreendimento, veremos uma área construída com valor superior a ABL. Isso porque área construída abrange todo o imóvel, desde estacionamento, calçadas e tudo mais. Na ABL são incluídas somente as áreas que podem ser alugadas. Por isso ao analisar um imóvel para investir não se deve olhar apenas a grandiosidade dele, mas sim, o quanto de renda ele pode gerar para o fundo.
Como a vacância impacta nos investimentos?
Tem muitos ativos do mercado imobiliário que está com uma vacância alta, mas que são excelentes ativos. Isso porque tem tendência a superar a fase de vacância e voltar a gerar bons lucros.
Ela impacta porque é ausência e renda. Durante a vacância o investidor fica sem receber renda e é um dinheiro que ele perde porque não vai receber nunca mais.
Isso não é nada bom para os investidores, mas é comum. Um imóvel em algum momento passará por um período de vacância, e isso não é motivo para desistir do investimento e vender ativos.
Por isso é importante analisar a gestão de um Fundo. Uma boa gestão tentará reverter a situação de vacância não deixando que a situação se prolongue por muito tempo.