Os Fundos Imobiliários são a melhor forma de gerar renda mensal através da bolsa de valores. Contudo, como investir em Fundos Imobiliários? Na prática, você vai ver que é simples.

Entretanto, é preciso estudar os fundos. Então, na contramão de outros artigos que vão logo te mostrar como comprar cotas, aqui você verá primeiro o que precisa saber antes de investir. Afinal, a ideia é você descobrir como investir bem em Fundos Imobiliários, e não só sair comprando.

Os FIIs são ativos geradores de renda. Assim, a primeira pergunta a se fazer é se é de renda mensal que você precisa. Por exemplo, se você está em busca de ativos com alta valorização, os FIIs já não são para você. Mas se a sua ideia é receber um salário mensal, aí sim os Fundos Imobiliários são a melhor opção.

Um ponto básico para investir é não ter medo de começar. Todavia, não é preciso se apressar. Para te auxiliar nisso, trago aqui uma verdadeira aula para te ajudar a iniciar seus aportes. Lendo até o final você já estará a frente de grande parte dos brasileiros sobre como investir em Fundos Imobiliários.

Vantagens do investimento em Fundos Imobiliários

Com certeza a principal vantagem dos Fundos Imobiliários é a geração de renda mensal através dos dividendos. Mas existem outras.

A rentabilidade dos FIIs é atraente. Com o passar do tempo o aluguel dos imóveis tende a subir, o que leva o gestor a te pagar valores mais altos. Isso porque ele precisa distribuir no mínimo 95% do lucro por semestre, está na lei. Ainda que o pagamento mínimo seja obrigatório por semestre, a maioria dos Fundos Imobiliários paga de forma mensal.

Hoje os dividendos são isentos de imposto de renda. Há anos atrás os FIIs sofriam essa cobrança, e, volta e meia, esse assunto vem à tona. De fato, em algum momento o imposto pode voltar a ser cobrado, mas hoje não é.

Outrossim, é mais fácil comprar e vender cotas de FIIs do que comprar e vender imóveis. Afinal, você faz a compra e a venda dos FIIs pela bolsa de valores. Já para compra e venda de imóveis físicos você precisa passar por vários trâmites até o fim da transação.

Além disso, para comprar um imóvel você precisa de um montante grande de dinheiro para investir. No caso dos Fundos Imobiliários, existem fundos com cotas a partir de R$10. Logo, o valor mínimo para investir em FIIs é baixo.

O último item dessa lista de vantagens é a diversificação. Ela é crucial quando pensamos no risco de deixar de receber o aluguel de um espaço. Inegavelmente, quando você tem um único espaço e o inquilino sai, os ganhos cessam até a chegada de um novo inquilino. Mas se você tem 5 imóveis, ainda que em um único Fundo Imobiliário, é mais difícil ficar sem renda.

Assim, depois de tantas vantagens, já dá para ver como investir em Fundos Imobiliários pode ser bom para você!

Fundos Imobiliários: tipos e segmentos para compra

Antes de explicar como estudar os fundos imobiliários, é preciso conhecer as categorias existentes. Elas são divididas em tipos e segmentos.

Tipos de Fundos Imobiliários

Os principais tipos de fundos imobiliários são:

• tijolo;
• papel;
• fundos de fundos (ou FOFs);
• fundos de desenvolvimento.

Os fundos de tijolo são aqueles que fazem a compra de imóveis físicos para aluguel. É o tipo comparável a compra de imóveis próprios para viver de renda.

Já os fundos de papel trabalham com dívidas imobiliárias. Sobretudo, fundos desse tipo aplicam o dinheiro em CRIs, apesar de poderem aplicar em outras aplicações financeiras. A regra básica deles é sempre investir em opções com lastro em imóveis.

Nos fundos de fundos um time de especialistas aplica o dinheiro dos cotistas em outros fundos imobiliários. Eles compram outros fundos e ganham não só com os dividendos mensais desses outros fundos como também na venda de cotas acima do preço de aquisição.

Por fim, os fundos de desenvolvimento trabalham com a construção de novos imóveis para depois vender ou ganhar com aluguel.

Segmentos

Existem vários segmentos de Fundos Imobiliários, mas os mais simples para começar a investir são:

• lajes corporativas, os quais alugam prédios comerciais;
• logísticos, compostos por galpões logísticos;
• logísticos-industriais, compostos por galpões e imóveis industriais;
• shopping centers;
• híbridos, os quais possuem uma gama de segmentos dentro de um único fundo.

De fato esses são os segmentos mais populares. Existem outros segmentos (como o de hotéis, que eu, Rodrigo, não gosto) os quais considero mais complexos para quem vai iniciar agora.

Como investir em Fundos Imobiliários de forma diversificada?

Além da própria diversificação ocorrida nos fundos, aos poucos você irá colocar novos fundos de segmentos distintos em sua carteira. Desta forma, além de diversificar na quantidade e localização dos imóveis, você também diversificará em segmentos.

Entretanto, antes de investir nos Fundos Imobiliários, a sua diversificação deve começar com a montagem da reserva de emergência. É ela quem te dará segurança nos aportes, uma vez que, se algo de errado ocorrer, você terá um dinheiro para cobrir seus gastos por alguns meses. Essa reserva, criada até mesmo na poupança, já é parte da diversificação das suas finanças.

Se você ainda não possui a reserva de emergência, pegue esse tempo em que irá começar os estudos para investir em FIIs, e monte a sua. Enquanto isso, aproveite para montar uma pré-carteira de fundos imobiliários, composta por aqueles mais atraentes no seu ponto de vista.

Ou, caso você já possua sua reserva pronta, estude bem um fundo e comece a aportar nele. Não tenha pressa na diversificação. Mais cedo ou mais tarde a sua carteira ficará diversificada.

Estude bem antes de comprar um FII

Antes de começar a investir é fundamental estudar. Alguns sites na internet trazem dados sobre os fundos imobiliários, tais como MundoFII, Clube FII e StatusInvest. Nesses sites você consegue baixar os relatórios gerenciais dos FIIs. Leia vários relatórios de um fundo antes de investir nele.

Além dos relatórios gerenciais dos fundos de seu interesse, leia os comentários dos gestores nos relatórios de FOFs. Estes caras são especialistas. Assim sendo, a leitura irá te ensinar muito sobre como eles agem diante das mudanças no mercado.

No MundoFII você encontra uma lista de FOFs. Basta ir à página de cada FOF e baixar o relatório gerencial. Você não levará mais de 20 minutos no mês para ler só os comentários dos gestores desses fundos.

Outros documentos para estudo

Os relatórios gerenciais não possuem um padrão. Nele os gestores colocam as informações de acordo com o que querem passar para os cotistas. Existem relatórios gerenciais nos quais dados cruciais são deixados de lado.

Contudo, três modelos de documentos obrigatórios nos FIIs são padronizados pela B3: os informes periódicos mensais, trimestrais e anuais.

Alguns dos dados presentes nos informes mensais são:

• dívidas do fundo,
• o número atual de cotistas,
• o valor patrimonial,
• valor em caixa,
• quanto o fundo tem para receber em aluguéis.

Muitas informações presentes nos sites onde é possível ver dados dos Fundos Imobiliários vêm desses informes. Esses documentos são um pouco mais difíceis de analisar que os relatórios. Todavia, insistindo na análise deles, você se acostumará. As informações deles são confiáveis e te auxiliarão a tirar dúvidas que não tenham ficado claras nos relatórios.

Nos informes trimestrais você encontra dados sobre:

• compras realizadas,
• renda mínima garantida,
• detalhes dos imóveis,
• porcentagem de vacância e receita de cada imóvel,
• indexadores dos aluguéis,
• seguros, entre outros.

Ou seja, é esse relatório que traz os principais dados sobre os imóveis.

O item 1 do informe anual traz dados dos prestadores de serviço (como gestor, custodiante, formador de mercado e etc). Outras informações cruciais contidas nele são os investimentos que o fundo faz. Nele você encontra ainda a relação de processos judiciais contra o fundo e a valorização do patrimônio.

Esses informes também trazem o e-mail de contato do fundo. Por esse e-mail você pode tirar dúvidas com o gestor e enviar sugestões de melhorias nos relatórios.

Lembre-se: o relatório gerencial é um bônus. Faz toda a diferença ler os informes.

Quais os melhores FIIs para iniciar os estudos?

A melhor forma de escolher os fundos a estudar é pensar na gestão. Gestores experientes e com bom histórico entregam opções mais seguras de fundos (e, muitas vezes, bem rentáveis).

Contudo, essa questão é um pouco mais difícil de ser estudada. Isso porque é preciso ter um pouco de experiência em Fundos Imobiliários. Assim, recomendo iniciar os estudos por fundos da Kinea ou CSHG.

Como investir em fundos imobiliários na prática?

Na prática a compra dos FIIs é simples. Primeiramente, abra conta em uma corretora.

No início, opte por uma corretora que não cobre taxas sobre as ordens de compra dos FIIs. No futuro é possível transferir a custódia dos papéis, levando seus ativos para outra corretora. Quando começamos é normal realizar compras de valor baixo. Então as taxas nesse momento pesam muito.

Em seguida, caso a corretora não seja do seu próprio banco, você precisará transferir o dinheiro a ser investido para ela.

Agora está tudo pronto para fazer a compra. Para comprar FIIs através da corretora o processo é muito parecido com a compra de ações. Em resumo, como investir em Fundos Imobiliários? Vá até o home broker, busque pelo ticker do fundo e gere a ordem de compra para a quantidade de cotas que deseja. Gerando ordens de compra a mercado as suas ordens serão executadas rapidamente.

Quanto eu vou ganhar com fundos imobiliários?

O ganho nos FIIs para quem pretende investir para longo prazo é relacionado a rentabilidade mensal dos fundos. Baixe grátis a planilha de dividendos de fundos imobiliários e faça esse cálculo da rentabilidade com facilidade.

Além disso, essa planilha ainda conta com uma aba para simular seu ganho mensal em dividendos e o valor total de seu patrimônio em FIIs. Como resultado você verá que quanto mais dinheiro aportar, mais rápido seu patrimônio crescerá. A bolsa de valores amplia os ganhos, mas o que irá te enriquecer mesmo é o trabalho.

Então, concluindo o assunto sobre como investir em fundos imobiliários, basta as seguintes ações:

• trabalhe,
• estude os fundos
• e aporte no que faz sentido para você.

O trabalho vai te ajudar a evitar a ansiedade. Enquanto trabalha você não terá tempo de ficar abrindo o home broker toda hora para ver quanto os seus FIIs estão valendo naquele momento.

A bolsa de valores cai e sobe, são movimentos normais. Conhecendo seus fundos, mesmo se cotação cair, você vai entender que é algo normal, de tal forma que poderá aproveitar as oportunidades que surgirem.