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Alavancagem do HGLG11

A alavancagem do HGLG11 veio pra levantar rumores de que o fundo teria problemas, como alavancagem é algo geralmente problemático, era algo que dava realmente insegurança.

No último relatório gerencial o fundo imobiliário esclareceu como anda a alavancagem e especialmente como o fundo pretende pagar, deixando claro para seus cotistas que o fundo está muito tranquilo com todo o movimento.

A primeira coisa que ele esclareceu é quanto o fundo está alavancado, mostrando valores e especialmente % do patrimônio.

Alavancagem do HGLG11

Segundo o gráfico, podemos ver que o fundo imobiliário está com uma alavancagem de aproximadamente R$150 milhões. Isso dá 5% do patrimônio total do fundo, a Alavancagem do HGLG11 é realmente bem tranquila.

O gráfico ainda deixa claro a amortização que vai acontecer até 2031, as quedas de pagamentos que irão acontecer até o fim da “dívida”. Porém, a parte mais intrigante e esclarecedora sobre essas informações vem no gráfico abaixo.

Alavancagem do HGLG11

Uma das coisas mais problemáticas para um FII é o fato dele precisar emitir a qualquer custo para pagar uma alavancagem, isso é um problema que pode não ter consequências agora, pode acontecer no futuro.

Neste gráfico a CSHG mostra nas barras as cores dos CRIs específicos, mas o incrível está na linha amarela pontilhada. Essa linha mostra a média dos 5% que sobram para o caixa do fundo.

Basicamente o HGLG11 mostrou que consegue quase pagar toda a sua alavancagem com a sobra de caixa. Ou seja, um fundo grande consegue comprar imóveis utilizando apenas este 5% sem colocar emissão pra dentro ou precisar pedir dinheiro aos cotistas.

Enquanto fundos menores torcem os cotistas em busca de dinheiro, a Alavancagem do HGLG11 vem tranquilamente crescendo de forma passiva e sem a necessidade de punição ou consequências aos investidores.

É importante que fundos menores aproveitem as melhores épocas para emitir novas cotas, mas que fiquem tranquilos nas piores, assim ninguém, sai penalizado.

Quem sabe em um futuro próximo, depois de mais fundos alcançarem patamares de patrimônios bilionários nós não vejamos mais movimentos como esse, comprando novos imóveis com os 5% de sobra de caixa.

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